Muchos propietarios que ofrecen viviendas nuevas para personas de bajos ingresos en California no podrán aumentar el alquiler de sus inquilinos en más del 10% anual, según una regla impuesta esta semana por un comité estatal.
El límite, aprobado el miércoles por el Comité de Asignación de Créditos Fiscales de California, afecta a todos los desarrollos futuros construidos con la ayuda de Créditos Fiscales para Viviendas de Bajos Ingresos. California otorga créditos federales y estatales para construir alrededor de 20,000 nuevas unidades al año; El programa es la principal fuente de financiación gubernamental para que los promotores privados construyan viviendas asequibles.
La regla es similar a una ley estatal de 2019 para otros inquilinos: restringe los aumentos anuales al 5% más la inflación o al 10%, lo que sea menor.
El límite no protege directamente a quienes viven en las aproximadamente 350, 000 unidades de bajos ingresos existentes en todo el estado financiadas por los créditos fiscales. Pero los funcionarios esperan que la mayoría de los propietarios cumplan de todos modos porque necesitan la aprobación del comité estatal para vender las propiedades u obtener nuevos créditos fiscales para renovaciones.
Marina Wiant, directora ejecutiva del comité, dijo que el comité no puede imponer legalmente nuevas reglas a los desarrolladores que ya han firmado contratos con el gobierno para recibir los créditos fiscales.
“Básicamente, queríamos aplicarlo a todas las unidades de crédito fiscal”, dijo. “El impacto general para la mayoría de los propietarios y operadores de viviendas asequibles es que cumplirán de todos modos”.
El límite cierra lo que muchos inquilinos han denunciado como un vacío legal en la ley estatal. CalMatters informó en diciembre que, durante un período de inflación récord, la falta de un límite de alquiler en viviendas asequibles permitió a los propietarios de algunos de los inquilinos más pobres del estado, algunos de ellos desarrolladores con fines de lucro, aumentar los alquileres en porcentajes de dos dígitos en un año. Para calificar para una unidad de este tipo, los inquilinos deben ganar menos que el ingreso promedio local.
Pero los defensores de los inquilinos no están completamente satisfechos con la norma.
Leah Simon-Weisberg, directora legal y de políticas de la Alianza de Californianos para el Empoderamiento Comunitario, dijo que los inquilinos de bajos ingresos deberían estar protegidos de que se les cobre más de una determinada parte de sus ingresos individuales, de manera similar a otros programas de vivienda asequible.
“Es un paso en la dirección correcta, pero no es lo suficientemente bajo”, afirmó Simon-Weisberg. “Necesitamos pensar: ‘¿Cuánto puede pagar el inquilino?’”
La alianza está trabajando para calificar medidas electorales locales en cinco ciudades del Área de la Bahía y el Valle Central este otoño que impondrían límites adicionales al alquiler, de entre el 3% y el 5%.
Cuando los legisladores estatales aprobaron el límite de alquiler de 2019 para la mayoría de los inquilinos del mercado privado para abordar el creciente costo de vida en California, crearon numerosas excepciones, incluidas viviendas más nuevas, algunas viviendas unifamiliares e, irónicamente, cualquier vivienda asequible que haya recibido subsidios del gobierno. .
Esa exclusión frustró a los inquilinos de bajos ingresos y a sus defensores, quienes argumentaron que la ley, conocida como Ley de Protección de Inquilinos, dejaba fuera a quienes más necesitaban salvaguardias contra los elevados y frecuentes aumentos de los alquileres.
Las viviendas asequibles administradas por las autoridades de vivienda pública están sujetas a estrictas regulaciones federales que impiden que a los inquilinos se les cobre más del 30% de sus ingresos. Ese no es el caso en estas propiedades de propiedad privada financiadas con créditos fiscales, donde las restricciones al alquiler no están vinculadas al ingreso individual de cada inquilino sino al ingreso medio local, una cifra calculada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., cada año.
En los últimos años, la alta inflación llevó a un aumento de los ingresos medios. En áreas que ya eran más ricas que sus alrededores, esto significó que los techos de alquiler en los proyectos de viviendas para personas de bajos ingresos aumentaron especialmente.
Otros nueve estados ya imponen límites al alquiler de viviendas para personas de bajos ingresos, y la administración Biden anunció esta semana un límite nacional del 10%.
Los legisladores de California consideraron aplicar un límite de alquiler a las viviendas para personas de bajos ingresos el año pasado, pero el proyecto de ley fracasó al comienzo de la sesión legislativa debido a las preocupaciones planteadas por desarrolladores de viviendas asequibles sin fines de lucro. Muchos de esos proveedores de vivienda, dijeron los defensores, habían perdido ingresos por alquiler cuando sus inquilinos no podían pagar durante la pandemia de COVID-19, enfrentaron costos crecientes de seguro y operación y habían mantenido los alquileres estancados durante gran parte de la década anterior, cuando los ingresos medios habían bajado. No ha resucitado.
Según la nueva regla, los propietarios en esa situación pueden pedirle a Wiant que renuncie al límite si un aumento de alquiler “es necesario para garantizar la estabilidad financiera o la integridad fiscal de la propiedad”. El comité también puede renunciar a la regla sin pedir permiso en algunas circunstancias, como cuando los ingresos de los inquilinos aumentan o se mudan a una unidad más grande.
