Al igual que los propietarios de viviendas unifamiliares en California, los propietarios también se enfrentan a primas de seguro más altas y están trasladando algunos de esos costos a sus inquilinos.
Muchas compañías de seguros han dejado de emitir pólizas en el estado debido al aumento de los riesgos de incendios forestales, pero esa no es la única razón. Dicen que en caso de cualquier catástrofe, los costos potenciales de reemplazar cualquier propiedad residencial o comercial, desde la mano de obra hasta los costos de los materiales, son simplemente más caros ahora. Por lo tanto, incluso los propietarios de propiedades en áreas que no corren un alto riesgo de incendios forestales han visto canceladas sus pólizas porque sus edificios pueden necesitar reparaciones o mejoras. Los propietarios están teniendo que buscar otras aseguradoras, o tener que recurrir al cada vez mayor y más caro Plan FAIR, el plan administrado por la industria de seguros que, según la ley de California, es la aseguradora de último recurso.
Según algunos expertos, en este punto la crisis de los seguros podría empeorar la crisis de la vivienda. El aumento de los costes de los seguros para propiedades que no sean viviendas unifamiliares está empezando a afectar al mercado de alquileres (en un estado en el que casi la mitad de los residentes son inquilinos) y podría agravar los problemas de vivienda del estado, afirman.
Josh Hoover, un corredor de seguros en el área de Los Ángeles, maneja principalmente cuentas comerciales y dijo que “es casi imposible” encontrar cobertura para cualquier estructura grande. A fines de 2022, Allstate dijo que dejaría de emitir nuevos seguros de propiedad en el estado, incluidas las pólizas comerciales. Luego, State Farm, la aseguradora más grande del estado, canceló recientemente las pólizas para decenas de miles de hogares, asociaciones de comunidades residenciales, propietarios de negocios y propiedades de departamentos comerciales.
“Incluso los edificios construidos en los años 80 ahora se consideran viejos, lo cual es ridículo”, dijo Hoover. “La mayoría de las compañías quieren que todo esté actualizado a los últimos 30 años. Quieren un techo nuevo, renovar la instalación eléctrica, renovar la plomería, quieren que haya tuberías de cobre”.
Para los terratenientes, “la muerte por mil cortes”
A principios de este año, Farmers canceló la póliza de un edificio de apartamentos de 33 unidades en San Bernardino que se construyó en la década de 1960, dijo su copropietario, Uwe Karbenk. Karbenk encontró una aseguradora fuera del estado en lugar de optar por el Plan FAIR, más caro, pero su prima de todos modos ha aumentado en $28,000 a más de $41,000 al año.
En combinación con las leyes estatales que limitan cuánto se le permite aumentar el alquiler cada año (un 5% más la inflación, o hasta un 10% en algunos casos, con otras posibles medidas de control de alquileres en camino ), Karbenk dijo que ser propietario en California es “un poco como morir por mil cortes”. Agregó que si su margen de ganancia continúa disminuyendo, preferiría invertir en otra cosa que no sea el sector inmobiliario.
“Una de estas medidas no es gran cosa”, dijo Karbenk. “Pero con el paso de los años, se ha vuelto muy difícil para las pequeñas empresas familiares”.
Mike Placido y su esposa son definitivamente una familia familiar. Poseen dos propiedades en alquiler, un edificio de cuatro unidades en San Gabriel y un dúplex en Alhambra. Dijo que compraron las propiedades como una forma de complementar sus ingresos de jubilación cuando llegue el momento en unos años.
Cuando State Farm canceló la póliza de su propiedad en San Gabriel, Plácido obtuvo una cotización del Plan FAIR por $8,600, mucho más alta que su prima anterior de $2,600. En cambio, pudo juntar tres pólizas diferentes de una aseguradora con sede en Florida para obtener la cobertura que brindaba la póliza anterior por $6,500, un aumento del 150%. Por eso dijo que planea aumentar los alquileres en enero.
“No es que sea un magnate de la tierra”, dijo Placido. “Transmitiré todo lo que pueda, todo lo que el mercado pueda soportar, y asumiré el resto. No tengo otra opción”.
Otra preocupación más para los inquilinos
Según el censo de Estados Unidos, aproximadamente el 44% de los californianos son inquilinos. El alquiler mensual medio en el estado es de 2,850 dólares, un tercio más alto que la cifra nacional, según el comercializador inmobiliario online Zillow. Se considera que aproximadamente el 30% de los inquilinos del estado tienen una carga económica grave, lo que significa que gastan al menos la mitad de sus ingresos en vivienda, según un análisis del Instituto de Políticas Públicas de California. Ahora sus alquileres podrían aumentar a niveles aún más onerosos.
Shanti Singh, directora legislativa de la organización estatal de derechos de los inquilinos Tenants Together, dijo que “todavía no se sabe con qué frecuencia ocurre” que los alquileres de los inquilinos aumenten junto con los costos del seguro, en parte porque no todos los propietarios explican por qué aumentan los alquileres.
“Depende de los propietarios”, dijo Singh. “Algunos son transparentes, pero muchos no lo son”.
Los datos de Zillow aún no han reflejado aumentos significativos en los alquileres, y muestran que el alquiler promedio en California en realidad bajó unos 100 dólares en comparación con el año pasado, aunque ha aumentado desde principios de año.
En el Área de la Bahía, dos inquilinos que no quisieron ser identificados por temor a represalias de su propietario dijeron que los alquileres en su complejo de vivienda y trabajo aumentaron a principios de este año, y el motivo se les explicó en un correo electrónico que tenía “costos de seguro” en la línea de asunto.
Singh dijo que teme que las cosas solo empeoren para los inquilinos a medida que los efectos del cambio climático, como los incendios forestales, continúan afectando la asequibilidad del seguro y, a su vez, la vivienda.
“Los inquilinos son los que menos recursos tienen”, afirmó Singh. “Siempre terminan soportando una carga desproporcionada de lo que pueden pagar”.
Vivienda y cambio climático
Singh y otras personas que se ocupan de la falta de viviendas asequibles en California expresaron su preocupación sobre si ciertas partes del estado eventualmente serán inhabitables y no asegurables, lo que ocurra primero.
Sarah Karlinsky, directora de investigación del Centro Terner para la Innovación en Vivienda de la Universidad de California en Berkeley, dijo que la falta de suficientes viviendas dentro de las ciudades ya desarrolladas significa más construcción “en los márgenes de las regiones, en lugares que son más peligrosos”, también conocida como la interfaz urbano-forestal, o WUI, en el lenguaje de los incendios forestales.
“Si no queremos seguir por este camino, tendremos que repensar fundamentalmente nuestros patrones de desarrollo”, añadió Karlinsky.
Laurie Johnson, urbanista y exdirectora de respuesta y resiliencia ante catástrofes de la Autoridad de Terremotos de California, señaló que algunos propietarios de inmuebles del estado que son dueños de sus edificios y no tienen hipotecas podrían optar por no asegurar sus propiedades debido al aumento de los costos. Eso es preocupante, dijo.
“Parece que queremos mantener nuestro parque multifamiliar asegurado y no queremos correr el riesgo de perderlo”, dijo Johnson. Hoover, el corredor de seguros, estuvo de acuerdo y dijo que algunos clientes le han dicho que planean prescindir del seguro.
Johnson agregó que, así como las jurisdicciones han estado exigiendo refuerzos sísmicos en caso de terremotos, la protección contra incendios y otras catástrofes (y la capacidad de reemplazar lo que se pueda perder) es vital: “Se estaría desplazando a mucha gente”.
Los crecientes riesgos del cambio climático hacen que sea más importante que nunca que los inquilinos tengan su propio seguro, dijo Emily Rogan, directora sénior del programa United Policyholders, un grupo de defensa del consumidor.
El seguro para inquilinos cubriría los costos de que los inquilinos se queden en “otro lugar mientras deciden dónde vivir en caso de un evento climático severo”, dijo Rogan.
Efectos sobre propiedades comerciales y negocios
Las pequeñas empresas que alquilan su espacio también se verán afectadas por el aumento de las primas de sus propietarios.
John Reed es dueño de una propiedad comercial de uso mixto en Oakhurst, en las afueras de Yosemite, una zona que ha sufrido varios incendios en los últimos años. El año pasado, su seguro contra incendios costó unos 2,800 dólares, pero Berkshire Hathaway canceló su póliza. Obtuvo tres cotizaciones diferentes del Plan FAIR, siendo la más alta de 24,000 dólares. Luego, encontró un plan de Lloyd’s of London por unos 14,000 dólares.
Segunda: John Reed afuera del edificio comercial MVP. Oakhurst el 11 de agosto de 2024. Fotos de Tracy Barbutes para CalMatters
Reed dijo que tendrá que trasladar el aumento de los costes a sus seis inquilinos. “Como propietario, no puedo cargarles con toda la carga de una sola vez”, dijo. “Si puedo permitírmelo, intentaré distribuirlo en un período de dos o tres años”.
El comisionado de seguros de California, Ricardo Lara, ha presentado un plan de varias partes para abordar los problemas de seguros del estado, centrados principalmente en los incendios forestales. Por ejemplo, se permitirá a las aseguradoras utilizar modelos de catástrofe si aceptan emitir pólizas en determinadas zonas del estado. Pero el portavoz del Departamento de Seguros, Michael Soller, señaló que Lara también anunció recientemente un acuerdo con el Plan FAIR que crea una opción de cobertura comercial de alto valor.
“Las reformas tendrán amplios beneficios para la disponibilidad de seguros”, dijo Soller.
