El Cajón — una de las ciudades con mayor diversidad racial y económica de San Diego — se encuentra muy por detrás del resto del condado en cuanto a la construcción de viviendas.
Es la única ciudad en el Condado de San Diego que permitió menos de 10 viviendas nuevas por cada mil residentes en los últimos años, según nuevos datos estatales analizados por Voice of San Diego y KPBS. El análisis contó todos los permisos emitidos entre 2018 y 2024.
Chula Vista, que ha construido la mayor cantidad de viviendas nuevas, permitió casi cuatro veces más por persona que El Cajón.
San Diego y California enfrentan una grave escasez de viviendas. La oferta de casas no satisface la gran demanda, lo que ha elevado los costos mucho más allá de los presupuestos de la clase trabajadora y ha obligado a familias a mudarse fuera del estado. El costo extremo de la vivienda también ha jugado un papel central en la crisis de personas sin hogar de San Diego. Las investigaciones muestran que el tamaño de las poblaciones sin hogar se correlaciona con el costo y la disponibilidad de la vivienda mucho más que con el clima, la adicción a las drogas o las enfermedades mentales.
Múltiples factores han provocado la sequía de viviendas en El Cajón. La ciudad tiene muy poca tierra baldía y ya es la segunda ciudad más densamente poblada de todo el condado. Hay muchos centros comerciales que serían excelentes oportunidades para construir, pero hasta ahora los propietarios los han mantenido. El alcalde de la ciudad, Bill Wells, dice que está a favor del desarrollo, pero también cree que las partes de la ciudad con lotes más grandes no deberían ser obligadas a construir viviendas más densas.
Wells afirmó que las cifras no son culpa del gobierno municipal. El problema principal es la falta de terrenos baldíos.
El Cajón "ya está todo construido", dijo. "Realmente es una cuestión de lo que el mercado pueda soportar".
Wells también señaló que El Cajón no cobra tarifas de desarrollo a los constructores por proyectos nuevos, a diferencia de la mayoría de las otras ciudades. Eso, en teoría, debería incentivar a los desarrolladores.
Pero los gobiernos municipales —incluso aquellos con poca tierra baldía y sin tarifas de desarrollo— pueden mover todo tipo de palancas para fomentar o desalentar la construcción.
Las ciudades pueden flexibilizar las regulaciones y requisitos o cambiar las reglas de zonificación para permitir que los desarrolladores construyan con mayor densidad. Los límites de altura, los tamaños mínimos de los lotes, la cantidad de "unidades" de vivienda permitidas en un lote y el número de estacionamientos requeridos para las casas nuevas son solo algunas de las regulaciones que controlan las ciudades.
Wells dijo que actualmente no tiene planes de abrir las leyes de zonificación de El Cajón más allá de lo que están ahora. En todo caso, dijo, las leyes estatales (que en muchos casos anulan las leyes de zonificación locales) ya permiten demasiado.
Tomemos, por ejemplo, los requisitos de estacionamiento. El estado de California ha promulgado leyes que permiten a los constructores eludir los requisitos de estacionamiento de las ciudades cuando construyen cerca de líneas de transporte público.
"Es una fantasía pensar que vas a comprar un condominio y no tendrás coche, y que tu compañero de cuarto no tendrá coche, y que no necesitarán ningún espacio de estacionamiento, porque tienes un tranvía que el 3% de toda la población de San Diego ha usado alguna vez", dijo Wells. "La gente conduce coches. Pero (en Sacramento viven) en esta fantasía de que no necesitamos coches".
Wells dijo que también hay un límite de altura de tres pisos que no tiene planes de cambiar.
Le pregunté a Wells si consideraría cambiar los tamaños mínimos de los lotes o rezonificar partes de la ciudad para viviendas tipo townhome, en lugar de casas unifamiliares.
Dijo que solo una parte relativamente pequeña de la ciudad tiene lotes grandes con casas unifamiliares, y que esos vecindarios deberían poder permanecer así.
"No creo que sea justo ir con la gente que compró propiedades en los años 30, 40 y 50 y que han vivido toda su vida allí. Y de repente su vecino puede construir complejos de apartamentos de tres pisos en su patio trasero".
Agregó: "Soy un gran creyente en los derechos de propiedad".
Aunque Wells no lo expresó de esta manera, su creencia en los derechos de propiedad parece favorecer a los propietarios que quieren mantener la zonificación de vivienda unifamiliar, por encima de aquellos a quienes les gustaría añadir múltiples casitas o apartamentos adicionales (granny flats) a su propiedad.
Además del espacio y la zonificación, otro factor importante es el mercado inmobiliario. Los desarrolladores quieren construir donde puedan obtener mayores ganancias.
El Cajón presenta un caso de estudio interesante. Es, como todo el Condado de San Diego, muy deseable. Pero tiene menos demanda que otras partes del condado. Está lejos de la costa y sujeta a un calor intenso en verano. En cuanto a empleos, El Cajón ocupa un lugar intermedio. De cuatro niveles, la ciudad está clasificada como un centro de empleo de segundo nivel.
Sin embargo, hay lugares en El Cajón que los constructores querrían desarrollar, dijo Paul Barnes, presidente de Shea Homes San Diego.
El Cajón tiene muchos centros comerciales de una sola planta. Muchos de ellos son antiguos y no están generando la máxima renta, dijo Barnes. Serían ideales para remodelar.
Pero en muchos casos, los propietarios de los edificios los pagaron hace mucho tiempo, lo que significa que ya no tienen pagos de hipoteca. Sus impuestos a la propiedad también están fijados a tasas bajas debido a la Proposición 13 de California.
Por ahora, es fácil para los propietarios mantener sus propiedades comerciales y cobrar el alquiler, incluso si está por debajo del precio de mercado.
Pero eventualmente las condiciones del mercado cambiarán, dijo Barnes. Los edificios se deteriorarán aún más, los precios (presumiblemente) subirán y tendrá más sentido financiero para los propietarios comerciales vender a los desarrolladores.
Los muchos factores que determinan la construcción de viviendas en diferentes partes del condado dificultan la comparación entre ciudades. Pero una comparación interesante sí destaca: National City.
National City y El Cajón son, respectivamente, las dos ciudades más densamente pobladas del condado. (La ciudad de San Diego ocupa el octavo lugar). Ninguna tiene mucha tierra baldía. Ambas son económicamente diversas, con ingresos medios más bajos que muchas otras partes del condado.
Y, sin embargo, National City permitió más del doble de viviendas per cápita que El Cajón entre 2018 y 2024. National City permitió 21.6 viviendas por cada mil residentes, mientras que El Cajón permitió solo 9.9.
No está claro por qué. National City está al lado de la Base Naval de San Diego, una importante fuente de empleos y de personas que necesitan vivienda, así como de la ciudad de San Diego. Los desarrolladores pueden estar encontrando mejores márgenes de ganancia en National City.
El alcalde de National City, Ron Morrison, tuvo una perspectiva un poco más divertida: "¿Preferirías tener la brisa de la bahía en tu casa en National City o vivir en la olla de calor también conocida como El Cajón?"
Pero, según Morrison, National City ha invertido en algunas de las viviendas que ha permitido. Mencionó un desarrollo de viviendas para personas mayores construido en terrenos de la ciudad que crearía 145 apartamentos. Morrison, sin embargo, también estuvo de acuerdo con Wells, diciendo que las leyes de vivienda del estado a veces son una fantasía y adoptan un enfoque de talla única.
Wells dijo que si los funcionarios del condado realmente quisieran salir de la crisis de la vivienda, abrirían las zonas más rurales y remotas del Condado de San Diego para el desarrollo, en lugar de depender de ciudades ya construidas como El Cajón. (El desarrollo en áreas rurales y zonas remotas, donde el riesgo de incendios es mayor, está fuertemente restringido por las regulaciones del condado).
"Podríamos tener más casas de las que nadie podría habitar", dijo Wells.
Aun así, Wells dijo que no es hostil al desarrollo y que lo ve como una forma de revitalizar las partes deterioradas de El Cajón.
"Tráiganme a alguien que quiera demoler un viejo centro comercial y construir un buen proyecto de condominios y lo trataremos muy bien", afirmó.
